Не в этой жизни.
May. 5th, 2011 03:57 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
verba1501оригинал
Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям.
То, как сейчас восстанавливается рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это очень эффективный и выгодный инструмент, но для обеспеченных граждан. Лучше и быстрее всех после кризиса восстановился именно сектор ипотеки элитного жилья, а вот по жилью эконом-класса и новостройкам банки до сих пор ставки снижать не спешат. Тогда как те же организации уже в прошлом году охотно кредитовали покупку элитного жилья на индивидуальных условиях со всеми возможными скидками и бонусами. Также некоторые кредитные организации предлагают нецелевую ипотеку, ссуды собственникам бизнеса, элитные объекты своих партнеров-застройщиков. Оно и понятно, состоятельный заемщик – очень ценный и прибыльный для банка клиент.
Но заинтересован не только банк. Богатому заемщику ипотека тоже очень выгодна. «Клиенты, покупающие элитное жилье, берут, естественно, большие суммы кредита, но на короткий срок, - отмечает Елена Тартынская, ведущий специалист отдела кредитования физических лиц Росавтобанка. - Это связано, скорее всего, с тем, что у владельцев какого-нибудь бизнеса, руководителей или акционеров предприятий деньги расписаны, находятся в обороте и сразу изымать их порой невыгодно даже для покупки собственного жилья». Доход от собственных проектов куда выше, чем от тех же банковских вкладов. Так что брать ипотеку, получая недвижимость на выходе, куда выгоднее, чем копить на квартиру.
Богатые заемщики, с точки зрения благополучия всего ипотечного рынка, - тоже наилучший вариант. Финансовое положение состоятельных людей в разы устойчивее, чем у обычных граждан. Тот же собственник, если у него трудности, может все-таки вынуть из бизнеса деньги, продать часть акций или какое-то имущество, но вовремя сделать очередной платеж по кредиту. А вот у человека, живущего от зарплаты до зарплаты, шансов выкрутиться в случае потери, например, работы, намного меньше.
У обычных заемщиков все сбережения, как правило, уходят на первый взнос по ипотеке, а платеж по кредиту составляет половину, а то и больше, семейного дохода. Хуже того, этот самый доход зависит от милости чужого «дяди», то есть работодателя, а не от заемщика лично. Откуда взяться надежности или хотя бы пространству для маневра? В принципе, если кредит выдается на короткий срок, то риск снижается - такой долг не представляет особой опасности ни для заемщика, ни для банка. Только обычным людям подобная ссуда тоже не по зубам: квартиры слишком дороги, а доходы – скромны. Так что короткие сроки тут неприемлемы.
Если без экивоков, то для небогатых людей ипотека в России не только невыгодна, но и опасна. Первые же, даже незначительные, потрясения в экономике - и заемщики теряют платежеспособность на неопределенный срок, а их квартиры падают в цене и становятся неликвидны. Семья на улице, а кредитор не только в убытке, но и в проблемах по самые уши. У заемщика сломана судьба и огромные финансовые потери, кредитор - на грани банкротства.
Продажа квартиры не спасет положение, так как за недвижимость не удается получить достойных денег. Во время экономических спадов жилая недвижимость неизбежно теряет в цене. Заемщик мало того, что без жилья, так ему назад возвращаются крохи. Банк ведь в первую очередь снимает все возможные комиссии и вычитает свои расходы по обслуживанию кредита. Бывает так, что назад вообще возвращать нечего, а кредитору не удается покрыть расходы. На момент потери квартиры, накоплений у заемщика тоже нет: все свободные средства уходили на погашение долга. Остается только распустить свой носок, сплести веревку и повеситься в общественном туалете – своего уже не будет.
Подобных историй было не счесть в 2008 году, такое будет происходить снова и снова, пока, наконец, в России не признают, что ипотека – это не массовый продукт. Ее в состоянии потянуть далеко не все, а действительно выгодна ипотека только состоятельным людям. Для простых заемщиков, которым из-за высокого риска банк «выкатит» самую большую ставку (и правильно сделает), ипотека разорительна и очень опасна.
Хотя, такая постановка вопроса заставит автоматически признать, что вся шумиха насчет доступного кредитного жилья в России – полная профанация. На самом деле собственные квадратные метры для абсолютного большинства россиян, особенно молодых, – это пока непозволительная роскошь. Исключением могут считать лишь счастливые наследники бабушкиных квартир, да жители глухих деревень, где дома почти ничего не стоят.
Кризис заморозил российский рынок ипотеки, показав, насколько хрупок и уязвим этот сектор. Теперь же рынок восстанавливается, а банки сильно ужесточили требования к потенциальным ипотечным заемщикам и правильно сделали. Наконец-то здравый смысл восторжествовал. Почему только надо было дожидаться кризиса, доводить до проблем с просрочкой, когда изначально стоило формировать качественный ипотечный портфель?
На этот вопрос однозначного ответа нет. Конечно, здесь не последнюю роль сыграл извечный российский авантюризм и неутолимое желание урвать кусок, а потом хоть трава не расти. Во время кредитного бума банки выдавали ипотеку направо и налево, чтобы как можно быстрее занять свою долю рынка и заработать денег на единовременных комиссиях при выдаче ссуды.
О том, как будет ссуда погашаться, мало кто переживал. Ведь если квартира в залоге, то не о чем беспокоиться. О тех случаях, когда залог невозможно оперативно реализовать, а если и продашь квартиру, то много выручить все равно не получится, старались не думать. Чем это все закончилось, мы знаем: первое же падение цен на нефть спровоцировало проблемы на рынке труда. Это привело к массовым просрочкам и засорению балансов банков малоликвидной жилой недвижимостью. Если ее сбывали, то с большим трудом, не покрывая при этом и половины издержек. Рефинансирование стало единственным возможным способом погасить проблему.
Однако, как я уже писала, обостренная жадность, усугубленная беспечностью, у российских банкиров возникла не на пустом месте. Окружающая российских бизнесменов, в том числе банкиров, среда не оставляет им иного выбора, как заниматься рвачеством. Сегодня ты король, построил замечательный бизнес, банк – если хотите, а завтра – нищий, потому что тебя поставили в такие условия, в которых ничего не остается, как спешно удирать вместе с останками капитала куда-нибудь за границу. Да не упомянут будет всуе господин Бородин.
Жить на малую маржу спокойно могут позволить себе те, кто уверен в том, что это будет длиться, если не вечно, то хотя бы всю жизнь. Швейцарский банкир до последней капли крови готов бороться за клиентов, так как знает, что передаст их вместе с банком своим детям по наследству. Российские финансисты, балансируя над пропастью, и не мечтают о таком далеком будущем. По сути, в России для бизнеса созданы все условия, чтобы он жил одним днем. Банкиры как ни сопротивляются этому, но изменить «правила игры» во всей экономике не могут. Крути ни крути, а приходится подстраиваться. Ипотека тоже не стала в этом вопросе исключением.
Российские власти почему-то решили, что с помощью ипотеки они смогут решить извечный жилищный вопрос. Ему не одна сотня лет, но это не смущает чиновников. Более чем наивным было надеяться, что с помощью незначительных финансовых вливаний одних только банков да Агентства по ипотечному жилищному кредитованию удастся решить вековое скопище российских жилищных проблем. Впрочем, зачем надеяться и переживать об эффективности того или иного решения, когда достаточно просто что-то увлеченно декларировать, демонстрируя бурную заботу о населении. Надеются пусть граждане, что вся это громкая ипотечная компания поможет им хоть чем-то. А надежда, как говорится, умирает последней…
Понятно, что банкам против такой веской декларации было идти совсем не резон. Да упускать своей прибыли тоже не хотелось, вот и пораздавали всяких ипотек, а теперь мучаются с рефинансированием. Хотя, эксперты считают, что российскому рынку еще повезло. Отечественная ипотека не достигла таких объемов, которые могли бы в кризис привести к крушению большинства игроков. Малые же объемы позволили в кризис рынку впасть в анабиоз, а теперь – начать восстанавливаться.
Если излишне разгоряченные кредитным бумом участники рынка получили свою порцию холодного душа, то чиновников кризис ничему не научил. Банкиры ужесточили требования к заемщикам, усилили риск-менеджмент, не торопятся снижать ставки. Это им вменяется властями чуть ли не в вину. Хотя, чиновникам проще обвинять банки, чем признать собственные ошибки. Ведь по сути идея с доступным ипотечным жильем с треском провалилась. Впрочем, это случилось не только в России, но и в тех же США. Но если там власти посыпают себе голову пеплом, то в России никто не торопится этого делать. Более того, сворачивать ипотечную пропаганду никто не собирается.
Допустим, виниться чиновникам категорически не хочется. Тогда стоит хотя бы наращивать субсидии в этот сектор, чтобы не допустить катастроф в будущем. Весь вопрос, в конечном счете, в деньгах. Если государство погасит часть затрат небогатых ипотечных заемщиков, застрахует их на случай потери работы, то ипотека из опасной кабалы превратится доступный продукт. Только сдается мне, что таких колоссальных сумм в бюджете не найдется, как не найдётся и сановных данайцев, субсидий приносящих. Опять же государство не сможет обеспечить кризисную «страховку» в случае падения цен на нефть. А ведь мы уже убедились на практике, что именно в такие моменты ипотечные заемщики теряют работу и нуждаются в защите.
Идея доступной ипотеки скомпрометирована кризисом. И такое ощущение сложилось не только у меня. Генеральный директор компании «Служба Недвижимости» Павел Карасев очень точно описал сложившуюся на ипотечном рынке ситуацию: «Сейчас сложно сказать наверняка, когда и как произойдет следующий виток кризиса, и уж, тем более, с уверенностью прогнозировать какое-либо развитие событий. Слишком большое количество взаимосвязанных факторов влияют на рынок недвижимости в целом. Одно я могу сказать наверняка — значительного снижения ипотечных ставок, до того уровня, на котором ипотека станет по силам основной массе наших сограждан, нам в ближайшее время не дождаться. Во всяком случае, пока государство не будет готово брать на себя бремя поддержки ипотечных программ в достаточном объеме. А этого не происходит, как мы все можем наблюдать».
Сколько еще должно пострадать людей и образоваться токсичных долгов? Есть ли вообще кому-то до этого дело? Судя по всему, остаётся дождаться следующего кризиса с полноценным коллапсом рынка недвижимости и ипотеки заодно.
Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям.
То, как сейчас восстанавливается рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это очень эффективный и выгодный инструмент, но для обеспеченных граждан. Лучше и быстрее всех после кризиса восстановился именно сектор ипотеки элитного жилья, а вот по жилью эконом-класса и новостройкам банки до сих пор ставки снижать не спешат. Тогда как те же организации уже в прошлом году охотно кредитовали покупку элитного жилья на индивидуальных условиях со всеми возможными скидками и бонусами. Также некоторые кредитные организации предлагают нецелевую ипотеку, ссуды собственникам бизнеса, элитные объекты своих партнеров-застройщиков. Оно и понятно, состоятельный заемщик – очень ценный и прибыльный для банка клиент.
Но заинтересован не только банк. Богатому заемщику ипотека тоже очень выгодна. «Клиенты, покупающие элитное жилье, берут, естественно, большие суммы кредита, но на короткий срок, - отмечает Елена Тартынская, ведущий специалист отдела кредитования физических лиц Росавтобанка. - Это связано, скорее всего, с тем, что у владельцев какого-нибудь бизнеса, руководителей или акционеров предприятий деньги расписаны, находятся в обороте и сразу изымать их порой невыгодно даже для покупки собственного жилья». Доход от собственных проектов куда выше, чем от тех же банковских вкладов. Так что брать ипотеку, получая недвижимость на выходе, куда выгоднее, чем копить на квартиру.
Богатые заемщики, с точки зрения благополучия всего ипотечного рынка, - тоже наилучший вариант. Финансовое положение состоятельных людей в разы устойчивее, чем у обычных граждан. Тот же собственник, если у него трудности, может все-таки вынуть из бизнеса деньги, продать часть акций или какое-то имущество, но вовремя сделать очередной платеж по кредиту. А вот у человека, живущего от зарплаты до зарплаты, шансов выкрутиться в случае потери, например, работы, намного меньше.
У обычных заемщиков все сбережения, как правило, уходят на первый взнос по ипотеке, а платеж по кредиту составляет половину, а то и больше, семейного дохода. Хуже того, этот самый доход зависит от милости чужого «дяди», то есть работодателя, а не от заемщика лично. Откуда взяться надежности или хотя бы пространству для маневра? В принципе, если кредит выдается на короткий срок, то риск снижается - такой долг не представляет особой опасности ни для заемщика, ни для банка. Только обычным людям подобная ссуда тоже не по зубам: квартиры слишком дороги, а доходы – скромны. Так что короткие сроки тут неприемлемы.
Если без экивоков, то для небогатых людей ипотека в России не только невыгодна, но и опасна. Первые же, даже незначительные, потрясения в экономике - и заемщики теряют платежеспособность на неопределенный срок, а их квартиры падают в цене и становятся неликвидны. Семья на улице, а кредитор не только в убытке, но и в проблемах по самые уши. У заемщика сломана судьба и огромные финансовые потери, кредитор - на грани банкротства.
Продажа квартиры не спасет положение, так как за недвижимость не удается получить достойных денег. Во время экономических спадов жилая недвижимость неизбежно теряет в цене. Заемщик мало того, что без жилья, так ему назад возвращаются крохи. Банк ведь в первую очередь снимает все возможные комиссии и вычитает свои расходы по обслуживанию кредита. Бывает так, что назад вообще возвращать нечего, а кредитору не удается покрыть расходы. На момент потери квартиры, накоплений у заемщика тоже нет: все свободные средства уходили на погашение долга. Остается только распустить свой носок, сплести веревку и повеситься в общественном туалете – своего уже не будет.
Подобных историй было не счесть в 2008 году, такое будет происходить снова и снова, пока, наконец, в России не признают, что ипотека – это не массовый продукт. Ее в состоянии потянуть далеко не все, а действительно выгодна ипотека только состоятельным людям. Для простых заемщиков, которым из-за высокого риска банк «выкатит» самую большую ставку (и правильно сделает), ипотека разорительна и очень опасна.
Хотя, такая постановка вопроса заставит автоматически признать, что вся шумиха насчет доступного кредитного жилья в России – полная профанация. На самом деле собственные квадратные метры для абсолютного большинства россиян, особенно молодых, – это пока непозволительная роскошь. Исключением могут считать лишь счастливые наследники бабушкиных квартир, да жители глухих деревень, где дома почти ничего не стоят.
Кризис заморозил российский рынок ипотеки, показав, насколько хрупок и уязвим этот сектор. Теперь же рынок восстанавливается, а банки сильно ужесточили требования к потенциальным ипотечным заемщикам и правильно сделали. Наконец-то здравый смысл восторжествовал. Почему только надо было дожидаться кризиса, доводить до проблем с просрочкой, когда изначально стоило формировать качественный ипотечный портфель?
На этот вопрос однозначного ответа нет. Конечно, здесь не последнюю роль сыграл извечный российский авантюризм и неутолимое желание урвать кусок, а потом хоть трава не расти. Во время кредитного бума банки выдавали ипотеку направо и налево, чтобы как можно быстрее занять свою долю рынка и заработать денег на единовременных комиссиях при выдаче ссуды.
О том, как будет ссуда погашаться, мало кто переживал. Ведь если квартира в залоге, то не о чем беспокоиться. О тех случаях, когда залог невозможно оперативно реализовать, а если и продашь квартиру, то много выручить все равно не получится, старались не думать. Чем это все закончилось, мы знаем: первое же падение цен на нефть спровоцировало проблемы на рынке труда. Это привело к массовым просрочкам и засорению балансов банков малоликвидной жилой недвижимостью. Если ее сбывали, то с большим трудом, не покрывая при этом и половины издержек. Рефинансирование стало единственным возможным способом погасить проблему.
Однако, как я уже писала, обостренная жадность, усугубленная беспечностью, у российских банкиров возникла не на пустом месте. Окружающая российских бизнесменов, в том числе банкиров, среда не оставляет им иного выбора, как заниматься рвачеством. Сегодня ты король, построил замечательный бизнес, банк – если хотите, а завтра – нищий, потому что тебя поставили в такие условия, в которых ничего не остается, как спешно удирать вместе с останками капитала куда-нибудь за границу. Да не упомянут будет всуе господин Бородин.
Жить на малую маржу спокойно могут позволить себе те, кто уверен в том, что это будет длиться, если не вечно, то хотя бы всю жизнь. Швейцарский банкир до последней капли крови готов бороться за клиентов, так как знает, что передаст их вместе с банком своим детям по наследству. Российские финансисты, балансируя над пропастью, и не мечтают о таком далеком будущем. По сути, в России для бизнеса созданы все условия, чтобы он жил одним днем. Банкиры как ни сопротивляются этому, но изменить «правила игры» во всей экономике не могут. Крути ни крути, а приходится подстраиваться. Ипотека тоже не стала в этом вопросе исключением.
Российские власти почему-то решили, что с помощью ипотеки они смогут решить извечный жилищный вопрос. Ему не одна сотня лет, но это не смущает чиновников. Более чем наивным было надеяться, что с помощью незначительных финансовых вливаний одних только банков да Агентства по ипотечному жилищному кредитованию удастся решить вековое скопище российских жилищных проблем. Впрочем, зачем надеяться и переживать об эффективности того или иного решения, когда достаточно просто что-то увлеченно декларировать, демонстрируя бурную заботу о населении. Надеются пусть граждане, что вся это громкая ипотечная компания поможет им хоть чем-то. А надежда, как говорится, умирает последней…
Понятно, что банкам против такой веской декларации было идти совсем не резон. Да упускать своей прибыли тоже не хотелось, вот и пораздавали всяких ипотек, а теперь мучаются с рефинансированием. Хотя, эксперты считают, что российскому рынку еще повезло. Отечественная ипотека не достигла таких объемов, которые могли бы в кризис привести к крушению большинства игроков. Малые же объемы позволили в кризис рынку впасть в анабиоз, а теперь – начать восстанавливаться.
Если излишне разгоряченные кредитным бумом участники рынка получили свою порцию холодного душа, то чиновников кризис ничему не научил. Банкиры ужесточили требования к заемщикам, усилили риск-менеджмент, не торопятся снижать ставки. Это им вменяется властями чуть ли не в вину. Хотя, чиновникам проще обвинять банки, чем признать собственные ошибки. Ведь по сути идея с доступным ипотечным жильем с треском провалилась. Впрочем, это случилось не только в России, но и в тех же США. Но если там власти посыпают себе голову пеплом, то в России никто не торопится этого делать. Более того, сворачивать ипотечную пропаганду никто не собирается.
Допустим, виниться чиновникам категорически не хочется. Тогда стоит хотя бы наращивать субсидии в этот сектор, чтобы не допустить катастроф в будущем. Весь вопрос, в конечном счете, в деньгах. Если государство погасит часть затрат небогатых ипотечных заемщиков, застрахует их на случай потери работы, то ипотека из опасной кабалы превратится доступный продукт. Только сдается мне, что таких колоссальных сумм в бюджете не найдется, как не найдётся и сановных данайцев, субсидий приносящих. Опять же государство не сможет обеспечить кризисную «страховку» в случае падения цен на нефть. А ведь мы уже убедились на практике, что именно в такие моменты ипотечные заемщики теряют работу и нуждаются в защите.
Идея доступной ипотеки скомпрометирована кризисом. И такое ощущение сложилось не только у меня. Генеральный директор компании «Служба Недвижимости» Павел Карасев очень точно описал сложившуюся на ипотечном рынке ситуацию: «Сейчас сложно сказать наверняка, когда и как произойдет следующий виток кризиса, и уж, тем более, с уверенностью прогнозировать какое-либо развитие событий. Слишком большое количество взаимосвязанных факторов влияют на рынок недвижимости в целом. Одно я могу сказать наверняка — значительного снижения ипотечных ставок, до того уровня, на котором ипотека станет по силам основной массе наших сограждан, нам в ближайшее время не дождаться. Во всяком случае, пока государство не будет готово брать на себя бремя поддержки ипотечных программ в достаточном объеме. А этого не происходит, как мы все можем наблюдать».
Сколько еще должно пострадать людей и образоваться токсичных долгов? Есть ли вообще кому-то до этого дело? Судя по всему, остаётся дождаться следующего кризиса с полноценным коллапсом рынка недвижимости и ипотеки заодно.
